Fix und Flip finanzieren

Warum Standarddarlehen stören

Ein Annuitätendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung ist auf Halten ausgelegt. Wer früher verkauft, löst das Darlehen vorzeitig ab und zahlt dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Je nach Zinsniveau und Restlaufzeit kann das mehrere tausend Euro kosten und die Marge spürbar drücken.

Deshalb gehört die Verkaufsabsicht ins erste Bankgespräch. Wer sie verschweigt und das Objekt nach acht Monaten verkauft, bekommt beim nächsten Vorhaben Probleme, weil die Bank das im Grundbuch sieht.

Eigenkapital realistisch ansetzen

Banken finanzieren den Kaufpreis üblicherweise zu 70 bis 80 Prozent. Kaufnebenkosten werden praktisch nie mitfinanziert, Sanierungskosten nur teilweise und gegen Nachweis. Rechne deshalb mit 20 bis 35 Prozent der Gesamtinvestition aus eigenen Mitteln.

Die Finanzierungswege

01

Kurzfristige Objektfinanzierung

Darlehen mit ein bis drei Jahren Laufzeit, oft mit Tilgungsaussetzung. Die Rückzahlung erfolgt aus dem Verkaufserlös. Der sauberste Weg, wenn die Bank mitgeht.

02

Zwischenfinanzierung

Variabel verzinst, jederzeit rückzahlbar. Teurer als eine klassische Finanzierung, dafür ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Für kurze Haltedauern meistens die bessere Rechnung.

03

Kontokorrentlinie

Flexibel für Sanierungskosten, weil du nur die Zinsen auf den tatsächlich genutzten Betrag zahlst. Setzt eine bestehende Geschäftsbeziehung voraus.

04

Privates Nachrangdarlehen

Kapital von privaten Geldgebern, im Rang hinter der Bank. Ersetzt fehlendes Eigenkapital, kostet aber deutlich mehr, oft im zweistelligen Bereich.

05

Partner mit Kapital

Gemeinsames Projekt, Gewinn wird geteilt. Für den ersten Deal oft der realistischste Weg, wenn Erfahrung da ist und Eigenkapital fehlt.

Sanierung mitfinanzieren

Viele Banken beteiligen sich an den Baukosten, zahlen aber nach Baufortschritt und gegen Rechnung aus. Das bedeutet in der Praxis: Du gehst in Vorleistung und bekommst das Geld Wochen später. Plane diese Lücke ein, sonst steht die Baustelle, weil die nächste Abschlagsrechnung nicht bezahlt werden kann.

Hilfreich ist, die Sanierung in klar abgegrenzte Abschnitte zu teilen und der Bank vorab eine Kostenaufstellung je Gewerk vorzulegen. Das beschleunigt die Auszahlung erheblich.

Was die Bank sehen will

• Eine Kalkulation, die den schlechteren Fall abbildet. Wer nur die Wunschzahlen zeigt, wirkt unerfahren.
• Belegte Verkaufspreise aus der Lage, nicht Angebotspreise aus Portalen.
• Angebote der Handwerker statt geschätzter Quadratmeterpreise, mindestens für die großen Gewerke.
• Einen Zeitplan mit Puffer, aus dem hervorgeht, wann die Rückzahlung kommt.
• Nachweis, dass du die Sanierung auch dann stemmen kannst, wenn sie 20 Prozent teurer wird.

Kostenfallen

• Bereitstellungszinsen. Fallen an, sobald das Darlehen zugesagt, aber noch nicht abgerufen ist. Verhandle die bereitstellungsfreie Zeit aktiv mit.
• Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens mit fester Zinsbindung.
• Schätzkosten und Bearbeitungsgebühren, die bei kurzen Laufzeiten stärker ins Gewicht fallen als bei zwanzig Jahren.
• Zinsen über die gesamte Haltedauer, nicht nur über die Bauzeit. Zwischen Fertigstellung und Geldeingang liegen oft drei Monate.

Häufige Fragen

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