Fix und Flip und Steuern
Die Steuer entscheidet bei Fix und Flip häufiger über das Ergebnis als der Verkaufspreis. Drei Punkte musst du kennen: die Spekulationsfrist, die Drei-Objekt-Grenze und die Frage, ob du privat oder über eine Gesellschaft kaufst.
Dieser Text ordnet die Regeln ein, ersetzt aber keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Ob ein Verkauf gewerblich ist, entscheidet das Finanzamt anhand der Gesamtumstände. Sprich vor dem ersten Kauf mit einem Steuerberater, nicht nach dem ersten Verkauf.
Die Spekulationsfrist
Bei Immobilien im Privatvermögen beträgt die Frist zehn Jahre. Geregelt ist das in § 23 Absatz 1 Nummer 1 Einkommensteuergesetz. Wer innerhalb dieser zehn Jahre verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Übergabe.
Bei Fix und Flip greift die Frist praktisch immer, weil das Modell auf einen Verkauf innerhalb weniger Monate angelegt ist. Die Ausnahme für selbst genutzte Objekte hilft nur, wenn du im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt hast. Das schließt sich mit einem schnellen Weiterverkauf weitgehend aus.
- Spekulationsfrist Immobilien
- 10 Jahre
- Maßgeblich
- Datum der Notarverträge
- Steuersatz privat
- persönlicher Satz
- Freigrenze je Jahr
- 1.000 €
Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Besteuerung nach § 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz.
Die Freigrenze von 1.000 Euro
Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Wichtig ist das Wort Freigrenze. Anders als bei einem Freibetrag wird bei Überschreiten der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber. Für Fix und Flip ist die Regel deshalb ohne praktische Bedeutung.
Die Drei-Objekt-Grenze
Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler. Jede verkaufte Einheit zählt als Objekt, also auch jede einzelne Eigentumswohnung aus einem aufgeteilten Haus.
Die Folgen sind erheblich:
- Gewerbesteuer auf den Gewinn, zusätzlich zur Einkommensteuer. Die Anrechnung nach § 35 Einkommensteuergesetz mildert das ab, hebt es aber nicht auf.
- Die Spekulationsfrist entfällt. Auch ein Verkauf nach zwölf Jahren wäre dann steuerpflichtig.
- Die Immobilien werden Betriebsvermögen mit Aufzeichnungs- und gegebenenfalls Bilanzierungspflichten.
- Die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer nach § 9 Nummer 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz steht Händlern nicht offen, weil sie reine Vermögensverwaltung voraussetzt.
Wann es schon beim ersten Objekt gewerblich wird
Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Anhaltspunkt, keine Freikarte. Wenn von Anfang an eine Verkaufsabsicht erkennbar ist, kann auch das erste Objekt gewerblich sein. Typische Anzeichen dafür sind eine bewusst kurze Zwischenfinanzierung, die Vermarktung schon während der Sanierung, eine Aufteilung in Wohnungseigentum kurz nach dem Kauf oder eine berufliche Nähe zur Branche, etwa als Makler, Bauträger oder Handwerker.
Privat, Einzelunternehmen oder GmbH
Wer ein einzelnes Objekt saniert und verkauft, fährt privat meist einfacher. Sobald mehrere Objekte pro Jahr geplant sind, spricht viel für eine Gesellschaft.
- Privat, Spitzensteuersatz
- bis 45 % zuzüglich SolZ
- GmbH, laufend
- rund 30 %
- GmbH, Ausschüttung
- zusätzlich 25 % Abgeltungsteuer
- Gewerbesteuer
- je nach Hebesatz der Gemeinde
Die GmbH lohnt sich vor allem, wenn Gewinne im Unternehmen bleiben und in das nächste Objekt fließen. Wer das Geld sofort privat braucht, verliert den Vorteil bei der Ausschüttung wieder.
Dazu kommen Nebenwirkungen, die oft übersehen werden. Eine GmbH kostet Gründung, Buchhaltung und Jahresabschluss. Banken verlangen bei jungen Gesellschaften häufig eine persönliche Bürgschaft. Und ein späterer Wechsel der Struktur ist schwierig, weil die Übertragung einer Immobilie erneut Grunderwerbsteuer auslöst.
Umsatzsteuer
Der Verkauf eines bebauten Grundstücks ist nach § 4 Nummer 9 Buchstabe a Umsatzsteuergesetz steuerfrei, weil er der Grunderwerbsteuer unterliegt. Das klingt zunächst angenehm, hat aber eine Kehrseite: Aus den Rechnungen der Handwerker kannst du in der Regel keine Vorsteuer ziehen. Die Umsatzsteuer auf die Sanierung ist damit ein echter Kostenblock und gehört in jede Kalkulation.
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