Fix-und-Flip-Rechner
Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung, Zinsen und Verkaufskosten in einer Rechnung. Du siehst sofort, was unter dem Strich bleibt und ob sich der Aufwand lohnt.
Der Rechner
Alle Werte lassen sich ändern. Die Grunderwerbsteuer zieht sich automatisch aus dem gewählten Bundesland. Steuern auf den Gewinn sind bewusst nicht enthalten, weil sie von deiner Rechtsform abhängen.
Steuern sind nicht enthalten. Wie hoch sie ausfallen, hängt an deiner Rechtsform und daran, ob das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel annimmt.
Die Posten erklärt
- Grunderwerbsteuer. Zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in mehreren Bundesländern. Bei 220.000 Euro Kaufpreis macht das über 6.600 Euro Unterschied.
- Notar und Grundbuch. Rund 2 Prozent des Kaufpreises, gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
- Maklerprovision beim Einkauf. Üblich sind 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer für den Käuferanteil. Beim Ankauf off market entfällt sie, was direkt in die Marge geht.
- Puffer auf die Sanierung. Zehn Prozent sind das Minimum. Nachträge entstehen fast immer, sobald die Wände offen sind.
- Haltedauer. Gemeint ist die Zeit vom Notartermin bis zum Geldeingang aus dem Verkauf, nicht nur die Bauzeit.
- Laufende Kosten. Strom, Wasser, Versicherung, Grundsteuer und Hausgeld laufen weiter, auch wenn niemand im Haus wohnt.
Welche Marge reicht
Als Orientierung gelten 15 bis 20 Prozent Marge auf die Gesamtinvestition. Der Grund ist nicht Gier, sondern Puffer. Ein Projekt mit 8 Prozent kalkulierter Marge ist bei einer Verzögerung von vier Monaten und zehn Prozent Mehrkosten bereits ein Nullsummenspiel.
Rechne deshalb jedes Objekt zweimal. Einmal mit deinen Erwartungen und einmal mit einem um fünf Prozent niedrigeren Verkaufspreis, zwanzig Prozent höheren Baukosten und sechs Monaten längerer Haltedauer. Wenn dabei immer noch schwarze Zahlen stehen, ist der Deal tragfähig.
Was gern vergessen wird
- Bereitstellungszinsen für zugesagtes, aber nicht abgerufenes Kapital.
- Die Zeit zwischen Fertigstellung und Kaufpreiszahlung des Käufers, meist zwei bis drei Monate.
- Kosten für Entrümpelung und Entsorgung, die bei Nachlassobjekten im fünfstelligen Bereich liegen können.
- Energieausweis, Wertgutachten und Fotograf für die Vermarktung.
- Die eigene Arbeitszeit. Sie taucht in keiner Kalkulation auf und ist trotzdem der größte Posten.
Häufige Fragen
Die App rechnet unterwegs mit
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