Fix und Flip: wie das Geschäftsmodell in Deutschland funktioniert

Kurz erklärt

Fix und Flip beschreibt den Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie, die zügige Instandsetzung und den Weiterverkauf innerhalb weniger Monate. Der Gewinn entsteht aus der Differenz zwischen Einkaufspreis plus Sanierungskosten auf der einen und dem erzielten Verkaufspreis auf der anderen Seite. Mieteinnahmen spielen keine Rolle.

Damit unterscheidet sich das Modell grundlegend vom Vermieten. Beim Bestandsaufbau arbeitet die Zeit für dich, beim Flippen gegen dich. Jeder zusätzliche Monat kostet Zinsen, laufende Kosten und Nerven.

Eine Beispielrechnung

Ein Reihenhaus für 220.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, 65.000 Euro Sanierung, neun Monate Haltedauer, Verkaufspreis 395.000 Euro. So sieht die Rechnung aus.

Rund 15 Prozent Marge auf die Gesamtinvestition. Das ist eine brauchbare, keine spektakuläre Zahl. Verlängert sich der Verkauf um sechs Monate oder werden die Handwerker 20 Prozent teurer, bleibt von dem Gewinn nicht mehr viel übrig. Deshalb gehört jede Kalkulation zweimal gerechnet, einmal mit Wunschzahlen und einmal mit dem schlechteren Fall. Genau dafür ist der Fix-und-Flip-Rechner gedacht.

Die fünf Phasen

01

Akquise

Objekte finden, die unter dem liegen, was der sanierte Zustand hergibt. Dieser Schritt entscheidet über die Marge, alles danach ist Ausführung.

02

Prüfung und Kalkulation

Substanz beurteilen, Sanierungsumfang schätzen, Verkaufspreis aus echten Vergleichsverkäufen ableiten. Nicht aus Angebotspreisen, die im Portal stehen.

03

Kauf und Finanzierung

Notartermin, Zahlung, Übergabe. Die Finanzierung muss vorher stehen und zur kurzen Haltedauer passen, sonst wird die Ablösung teuer.

04

Sanierung

Acht bis sechzehn Wochen, wenn die Gewerke vorher gebucht sind. Der häufigste Zeitfresser ist nicht das Bauen, sondern das Warten auf Angebote und Termine.

05

Verkauf

Fertig sanierte Objekte verkaufen sich schneller als Baustellen. Wer während der Sanierung vermarktet, spart Zeit und verliert oft Preis.

Welche Objekte passen

Gesucht sind Objekte mit optischem Mangel und gesunder Substanz. Also alles, was abschreckend aussieht und trotzdem statisch und bautechnisch in Ordnung ist.

• Passend: veraltete Bäder und Küchen, alte Bodenbeläge, Tapeten aus den Achtzigern, schlechte Raumaufteilung, verwilderter Garten.
• Vorsicht: Feuchtigkeit im Keller, Risse im Mauerwerk, unklare Statik nach Umbauten, Schadstoffe wie Asbest in Boden oder Dach, fehlende Genehmigungen für Anbauten.
• Lage vor Objekt. Ein gut saniertes Haus in einer Straße ohne Nachfrage bleibt stehen. Entscheidend ist, ob es in den letzten zwölf Monaten tatsächlich Verkäufe im Zielpreis gab.

Die häufigsten Fehler

01

Zu teuer eingekauft

Die Marge entsteht beim Einkauf. Wer hofft, das über den Verkaufspreis aufzuholen, verlässt sich auf einen Markt, der sich nicht danach richtet.

02

Sanierung über Bedarf

Hochwertige Ausstattung in einer Lage, die sie nicht bezahlt, ist verbranntes Geld. Der Standard richtet sich nach der Zielgruppe, nicht nach dem eigenen Geschmack.

03

Haltedauer unterschätzt

Zwischen Notartermin und Geldeingang aus dem Verkauf liegen selten unter sechs Monate. Jeder Monat kostet Zins und laufende Kosten.

04

Steuer erst am Ende bedacht

Ab dem vierten Objekt in fünf Jahren wird es regelmäßig gewerblich, manchmal schon vorher. Wer das erst nach dem Verkauf klärt, rechnet mit Zahlen, die es nicht gibt.

05

Ohne Puffer kalkuliert

Nachträge sind der Normalfall, nicht die Ausnahme. Zehn Prozent auf die Bausumme sind das Minimum.

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Häufige Fragen