Off-Market-Immobilien: was dahintersteckt und wie du Zugang bekommst

Kurz erklärt

Off-Market-Immobilien sind Objekte, die verkauft werden, ohne öffentlich angeboten zu sein. Kein Exposé auf einem Portal, keine Anzeige, oft nicht einmal ein Schild am Haus. Der Eigentümer spricht einen kleinen Kreis möglicher Käufer direkt an oder beauftragt einen Makler damit, genau das zu tun.

Der Begriff klingt nach Geheimtipp, beschreibt aber einen ganz normalen Vorgang. Niemand ist verpflichtet, seine Immobilie öffentlich anzubieten. Wer verkauft, entscheidet selbst, wem er das Objekt zeigt.

Warum Eigentümer nicht inserieren

Ein öffentliches Inserat kostet den Verkäufer nichts, bringt aber Nebenwirkungen mit, die viele nicht wollen.

• Diskretion. Bei Erbfällen, Trennungen oder wirtschaftlichem Druck soll die Nachbarschaft nichts mitbekommen. Ein Inserat macht die Situation öffentlich.
• Tempo. Wer aus einer Frist heraus verkauft, will keine zwanzig Besichtigungen, sondern einen Käufer, der zusagt und zahlt.
• Mieter. Bei vermieteten Objekten sorgt ein Inserat für Unruhe im Haus, noch bevor überhaupt klar ist, ob verkauft wird.
• Gewohnheit. Viele Eigentümer verkaufen genau einmal im Leben und fragen zuerst den Makler, der ihnen empfohlen wurde. Der ruft dann seine Stammkäufer an.

Wer heute Zugang hat

Zugang bekommt nicht, wer am meisten bietet, sondern wer für die Gegenseite berechenbar ist. Ein Makler, der ein Objekt diskret platzieren soll, hat zwei Sorgen: dass der Käufer abspringt und dass die Sache durchsickert. Wer beides ausschließt, steht beim nächsten Mal wieder auf der Liste.

In der Praxis heißt das: erreichbar sein, innerhalb eines Tages zu- oder absagen, ein klares Suchprofil nennen und eine Finanzierungsbestätigung parat haben. Das klingt unspektakulär und ist trotzdem der ganze Unterschied.

Die fünf Wege zu Off-Market-Angeboten

01

Makler zu Stammkontakten machen

Zwei bis drei Makler je Zielregion reichen. Entscheidend ist nicht die Anzahl, sondern dass sie dein Profil kennen und wissen, dass du verlässlich antwortest.

02

Eigentümer direkt anschreiben

Ein persönlich formulierter Brief an ausgewählte Objekte in einem klar abgegrenzten Gebiet. Die Rücklaufquote ist niedrig, die Qualität der Gespräche dafür hoch.

03

Hausverwaltungen ansprechen

Verwalter wissen Monate vorher, wenn eine Eigentümergemeinschaft oder ein Bestandshalter verkaufen will. Sie geben das weiter, wenn sie dich kennen.

04

Handwerk und Bauumfeld nutzen

Dachdecker, Elektriker und Gutachter sehen den Zustand eines Hauses und hören, wenn jemand die anstehende Sanierung nicht mehr stemmen will.

05

In einem Investorennetzwerk aktiv sein

Der schnellste Kanal, weil Objekte dort weitergereicht werden, die für einen selbst nicht passen. Wer nur mitliest, bekommt nichts. Wer teilt, bekommt zurück.

Wie jeder dieser Wege konkret aussieht, steht ausführlich im Ratgeber zum Thema Off-Market-Immobilien finden.

Sind Off-Market-Immobilien wirklich günstiger

Manchmal. Der Preisvorteil entsteht nicht aus Geheimhaltung, sondern daraus, dass kein Bieterwettbewerb stattfindet. Wenn fünfzehn Interessenten dasselbe Haus besichtigen, steigt der Preis. Wenn ein Käufer angesprochen wird und schnell zusagt, bleibt er dort, wo Verkäufer und Makler ihn angesetzt haben.

Genauso oft passiert das Gegenteil. Abseits des Marktes gibt es keine Rückmeldung durch Nachfrage, deshalb rufen manche Verkäufer Fantasiepreise auf und halten jahrelang daran fest. Ein Angebot ohne Wettbewerb ist deshalb erst einmal nur ein Angebot. Die Bewertung muss genauso streng ausfallen wie bei jedem Inserat.

Worauf du achten musst

• Unterlagen zuerst. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Nachweise zur Miete gehören auf den Tisch, bevor über den Preis gesprochen wird.
• Keine Vorkasse. Seriöse Vermittler verlangen kein Geld dafür, dir ein Objekt überhaupt zu zeigen. Provision wird nach Abschluss fällig, nicht vorher.
• Provisionsregeln beachten. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen gilt § 656c BGB, die Provision wird dann zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
• Kette prüfen. Wenn ein Objekt über mehrere Zwischenvermittler angeboten wird, ist oft weder der Preis noch der Verkaufswille echt.
• Geldwäscheprüfung. Notar und Makler müssen Identität und Mittelherkunft prüfen. Wer darum herumreden will, ist der falsche Partner.

Häufige Fragen

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